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Installer son commerce dans le 13e arrondissement de Paris

24/07/20240mn

Position du 13e arrondissement dans Paris

Le 13^e arrondissement de Paris a conservé son âme populaire, mais il a pris aujourd’hui le tournant de la modernité et de l’innovation. Du charme pittoresque de la Butte-aux-Cailles aux lignes futuristes de Paris Rive Gauche… ce vaste arrondissement cultive les contrastes !
Avec son offre commerciale bien répartie mais encore limitée, il constitue un territoire attractif que vous ayez un projet de commerce tendance ou plus traditionnel.

Dans cet article, on vous dit tout sur le 13^e arrondissement pour vous aider à choisir le meilleur emplacement pour votre commerce de proximité.
Suivez le guide !

Bienvenue dans le 13^e arrondissement !

Situé rive gauche, au sud-est de Paris
Le 13^e arrondissement s'étend sur 715 hectares soit 8,2% de la superficie totale de Paris.
C’est le 3^e arrondissement parisien le plus étendu derrière le 15^e qui couvre 848 hectares et le 16^e avec ses 791 hectares.

Situé au sud de Paris, le 13^e arrondissement s’étire de la porte d’Ivry à la porte d’Italie. Ses grandes artères – principalement l’avenue d'Italie, l’avenue des Gobelins, les boulevards Vincent Auriol et Auguste Blanqui – se rejoignent Place d'Italie, cœur battant de l'arrondissement. Si on l’associe souvent à son "Chinatown" bouillonnant, le 13^e est bien plus varié et pluriel qu’il n’y paraît. Très moderne autour de la Bibliothèque François Mitterrand (bibliothèque nationale de France - BnF), plus traditionnel et résidentiel vers les Gobelins, pittoresque et convivial à la Butte-aux-Cailles ou aux Olympiades... Il offre en effet des ambiances contrastées et une vie locale souvent très animée !

Longtemps marqué par son passé ouvrier, le 13^e arrondissement connaît depuis 20 ans, une profonde mutation. L’émergence du quartier « Paris Rive Gauche » y a largement contribué. Aménagé sur d’anciennes friches industrielles, ce quartier innovant attire les startups, les restaurants tendance et les concepts avant-gardistes. Il constitue aujourd’hui un pôle majeur d’attractivité de la capitale.

Enfin, le 13^e regorge de trésors historiques et de propositions culturelles originales. On aime flâner le long des ruelles pavées de la Butte-aux-Cailles… ou se laisser surprendre par les œuvres street-art monumentales qui subliment certaines façades de l’arrondissement. Envie de fête ou d’animation culturelle ? Rendez-vous dans l’une des nombreuses péniches amarrées sur les quais de Seine.

Populaire mais résolument moderne, voici un arrondissement dynamique pour l’implantation de votre activité…

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Population : des profils variés

Qui sont les habitants du 13^e arrondissement ? Votre clientèle cible y est-elle suffisamment présente ?
Ce sont des questions à vous poser si vous souhaitez installer votre commerce dans le 13^e arrondissement de Paris.

177 833 habitants soit 8,3% de la population totale de la capitale
Avec 249 habitants à l'hectare, le 13^e arrondissement a une densité de population en phase celle de Paris qui se situe autour de 250 personnes à l’hectare.

Des jeunes et des familles en plus grand nombre

La répartition de la population du 13^e par tranches d’âge

Le 13^e arrondissement de Paris présente un profil démographique très proche des moyennes parisiennes. On observe cependant une présence légèrement plus marquée des jeunes de 18 à 24 ans (+ 1,2 point) et des plus de 65 ans (+ 1 point). Les classes d’âges les plus représentées sont, dans l’ordre, les 25-39 ans (- 2 points par rapport à la moyenne parisienne) suivis des 40-54 ans et des plus de 65 ans.
Les familles sont également légèrement plus nombreuses dans le 13^e qu’à Paris en moyenne (+ 1,7 point).

À noter : les jeunes ménages sont plus présents dans le nord de l’arrondissement, tandis que les plus de 65 ans sont plutôt installés dans l’ouest.

Les étudiants représentent 10,6% des habitants du 13^e, un taux supérieur à la moyenne parisienne de 9,3%.

En effet, l’arrondissement regroupe 51 établissements d’enseignement supérieur et de recherche, dont 15 universités (notamment l’université Paris-Cité et ses vastes campus du quartier Paris Rive Gauche : Grands Moulins et Pierre Mendès-France).

Population active : des cadres moins nombreux

La répartition de la population active du 13^e par catégories socio professionnelles

La répartition de la population du 13e par catégorie socio-professionnelles - INSEE 2020 — Source : INSEE recensement - Chiffres 2020

Comme la plupart des arrondissements parisiens, la population active du 13^e se compose d’une importante proportion de cadres et de professions intellectuelles supérieures. Cependant, dans le 13^e, cette proportion est nettement inférieure à la moyenne parisienne (-4,5 points).

Les professions intermédiaires et les employés sont en revanche plus nombreux qu’en moyenne à Paris.

Le revenu médian disponible ⁽¹⁾ par unité de consommation ⁽²⁾ atteint 25 100€ par an en 2020 dans le 13^e.
Il est inférieur à la moyenne parisienne de 28 790€.

(1) Le revenu disponible correspond au revenu initial, auquel sont ajoutées les prestations sociales, moins les impôts. La notion de revenu médian est le niveau de revenu qui partage la population en 2 : 50% de la population gagne plus et 50% gagne moins. Le revenu médian disponible permet donc d'évaluer le niveau de vie d'une population.

(2) Les unités de consommation d'un ménage sont généralement calculées en attribuant 1 uc au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans.

Si le revenu médian des habitants du 13^e est plus faible qu’à Paris en général, d’importantes disparités existent entre les quartiers.
Certains, comme la Butte-aux-Cailles ou les Gobelins abritent des ménages plutôt aisés, tandis que les quartiers situés autour des boulevards Maréchaux regroupent des populations aux revenus plus modestes… des écarts qui se sont renforcés ces dernières années.

Un pôle d’activité et d’innovation dynamique

Le secteur public, en particulier les domaines des services sociaux, de l’administration, de la santé et de l’enseignement, constitue un employeur important du 13^e. Mais l’arrondissement attire de plus en plus d’acteurs privés : de nombreuses entreprises de l'édition et des médias (comme Le Monde), mais aussi de la banque, des assurances et du conseil ont élu domicile dans le quartier Paris Rive Gauche. Terreau fertile d’innovation, ce nouveau quartier de la capitale séduit également les jeunes entrepreneurs. On y trouve notamment « Station F », un incubateur de startups de 34 000 m² implanté dans la Halle Freyssinet.

Immobilier : des prix variables

La part des personnes propriétaires de leur résidence principale est de 27,6%.
Un taux très inférieur à la moyenne parisienne de 34,6%.
Au cours de l'année 2021, le prix médian de vente de logements était de 9 126€/m² dans le 13^e.
Il est de 10 000 €/m²en moyenne sur le territoire parisien.

Dans le 13^e arrondissement, les prix de l'immobilier restent parmi les plus accessibles de Paris. En revanche, certains quartiers comme les Gobelins ou les alentours du square René Le Gall affichent des tarifs plus élevés, dépassant les 10 700€/m². C'est d'ailleurs dans le secteur de la Salpêtrière que les prix ont le plus grimpé ces 15 dernières années, avec une hausse de 85 à 95%.

Le tissu commercial du 13^e arrondissement est-il favorable à votre projet de commerce ?

Quelles sont les activités dominantes dans l’arrondissement ? Votre projet de commerce est-il complémentaire de l’offre existante dans le 13^e arrondissement ? Vérifiez ces éléments clés avant de vous lancer.

On dénombre 2 563 commerces dans le 13^e arrondissement. La densité commerciale y est la plus basse de la capitale.

2,4 commerces pour 100 mètres de voie dans le 13^epour une moyenne parisienne à 4,2.
14 commerces pour 1 000 habitants , une moyenne très inférieure à celle de Paris (28 pour 1000).

Une concentration de grandes surfaces commerciales

Comparé au tissu commercial parisien constitué majoritairement de commerces de proximité installés en pied d’immeuble, celui du 13^e arrondissement est atypique. Marqué par l’urbanisme des années 70 (et le concept de « galerie marchande » initié à cette époque), il reste encore la terre d’accueil de nombreuses grandes surfaces commerciales. On y dénombre en effet 6 Monoprix, 2 des 3 hypermarchés parisiens, 8 superettes et 7 supermarchés spécialisés… Ce qui explique en partie la plus faible densité commerciale de l’arrondissement. Aujourd’hui, les centres commerciaux « Italie 2 » et « Massena 13 » sont parmi les plus fréquentés de la capitale. Et depuis 2021, Italie 2 offre au public une extension de 6 400 m² de nouvelles boutiques… De quoi satisfaire les amateurs de shopping !

La répartition des commerces du 13^e arrondissement par secteurs d'activité

Répartition des commerces du 13e arrondissement par secteurs d’activité - APUR 2023 — Source : Étude APUR 2023

Les chiffres marquants de la structure commerciale du 13^e arrondissement par rapport aux moyennes parisiennes sont les suivants :

Plus de commerces alimentaires (11,1 % contre 9,6 %)
Plus de commerces de restauration (19,6% contre 18,5%)
Plus de services (22,8% contre 19,7%)
Moins de commerces non alimentaires (16,6% contre 23%)

Une offre alimentaire et de restauration diversifiée

L’offre de commerces alimentaires est légèrement plus importante dans le 13^e qu’à Paris en moyenne. Elle est complétée par 8 marchés de plein air. Parmi eux, le marché du boulevard Auguste Blanqui se démarque. Avec ses 65 emplacements, il offre aux habitants un large choix de produits frais et de spécialités culinaires.

Côté restauration, on note également une présence de restaurants et de traiteurs un peu plus importante qu’à Paris en moyenne. Implantés de longue date dans le 13^e, les restaurants asiatiques y sont particulièrement nombreux. Vietnamiens, chinois, thaïlandais, coréens… 189 restaurants sont dédiés à la cuisine d’Asie. Une concentration qui attire une clientèle importante constituée aussi bien de fins connaisseurs que d’amateurs curieux. Mais le 13^e accueille aussi des concepts de restauration hors normes comme La Félicità. Gigantesques, ce restaurant et son Food Market installés à la Halle Freyssinet (Station F) abritent sur 4500 m², une terrasse de 1000 m², 3 bars, 5 cuisines et accueillent les gourmands sans interruption jusqu’à 1h du matin. Un « hot spot » culinaire ambitieux qui a su convaincre les actifs de l’arrondissement et tous les parisiens en quête d’une expérience gastronomique XXL !

Paris Rive Gauche : un pôle commercial attractif

En raison de la présence de l’Université Paris-Cité, de nombreux sièges sociaux et de startups, Paris Rive Gauche draine toute la semaine une clientèle jeune et active. Elle aime fréquenter la Bibliothèque François Mitterrand et les salles de cinéma MK2, les bars-restaurants branchés de l’avenue de France, mais aussi les vastes magasins H&M, Monoprix, Decathlon ou encore Darty qui s’y sont installés. À la fois lieu de vie, pôle économique, culturel et universitaire, le quartier Paris Rive Gauche constitue un environnement favorable à l’implantation de nouvelles activités.

Consultez le nombre de commerces déjà installés dans le 13^e arrondissement par activité et identifiez le niveau de concurrence auquel vous allez devoir faire face

Ce tableau vous permet également de mettre en perspective les chiffres du 13^e avec ceux des autres arrondissements de Paris.

Transports : une desserte complète

L'offre de transports en commun d’un quartier favorise sa fréquentation, et notamment celle des visiteurs venus d’autres quartiers de Paris. Un critère à prendre en compte dans votre étude.

Un réseau dense et moderne

Gare d'Austerlitz
RER C
Stations de métro des lignes 5, 6, 7, 10, et 14
Stations de tramway des lignes T3b et T9

Le 13^e dispose d’un excellent réseau de transports en commun. Pas moins de 5 lignes de métro sillonnent l'arrondissement, dont la ligne automatique 14 qui dessert notamment 3 gares parisiennes : gares de Lyon, Saint-Lazare et Bercy.
La gare d’Austerlitz offre, quant à elle, de nombreuses liaisons interrégionales et accueille un flux important de voyageurs toute l’année (22 millions en 2019).

Davantage de connexions en perspective

Épine dorsale du Grand Paris Express, la ligne 14 est amenée à se prolonger au sud et au nord à l'été 2024. Elle reliera ainsi l’aéroport d’Orly à Saint-Denis-Pleyel en seulement 40 minutes, grâce à 8 nouvelles stations, dont 7 au sud de l’arrondissement. Un atout pour améliorer encore les connexions nord-sud et les déplacements entre les communes franciliennes et Paris. Première gare de ce futur prolongement (et seule gare parisienne du Grand Paris Express !), la station « Gare Maison Blanche » constituera un nouveau carrefour de déplacements, place d’Italie.

À noter également : l’arrivée du tramway T9, qui relie la porte de Choisy à Orly depuis 2021, contribue à optimiser la desserte de proximité.

Loisirs et tourisme dans le 13^e arrondissement : une vie culturelle avant-gardiste

La richesse du tissu culturel et touristique est aussi un levier d’attractivité pour votre clientèle.

Paris Rive Gauche : une vitrine architecturale

Véritable laboratoire d’expérimentations, le quartier Paris Rive Gauche fait la part belle à l’architecture ultracontemporaine. Il est devenu de ce fait un site touristique à part entière. Parmi les prouesses architecturales à découvrir, citons notamment les « Tours Duo » signées des ateliers Jean Nouvel, la « Tour de la Biodiversité », et bien sûr les quatre tours en forme de livres ouverts de la Bibliothèque François Mitterrand !

Un air de campagne en plein Paris…

Mais le 13^e cultive aussi la douceur de vivre et le charme enchanteur de ses villages cachés. Préservés des grands travaux haussmanniens, les quartiers de la Butte-aux-Cailles, de la Petite Alsace ou de la Cité Florale offrent une fenêtre ouverte sur le Paris d’antan. Ici, la balade est jalonnée de maisons à colombages, de jardins fleuris, de vignes et d’ateliers d’artistes… Un itinéraire touristique insolite, loin du tumulte de la ville.

La Manufacture des Gobelins : un écrin d’exception

Parmi les richesses patrimoniales du 13^e, la Manufacture Nationale des Gobelins constitue un point de passage incontournable. Dans ces ateliers séculaires, on perpétue un savoir-faire unique : l’art de la tapisserie. Une plongée dans le passé qui transporte le visiteur dans l'univers fascinant de l'artisanat d'art à la française !

Le Street art dans toute sa splendeur

Le 13^e arrondissement s'affirme aussi comme le terrain de jeu favori des plus grands « street artistes ». Fresques géantes ou peintures plus discrètes décorent les murs à chaque coin de rue offrant aux visiteurs un véritable musée à ciel ouvert. Le boulevard Vincent Auriol accueille à lui seul 26 œuvres monumentales !

Une offre culturelle innovante

Théâtres, cinémas, galeries branchées, lieux alternatifs... la vie culturelle du 13^e est riche de propositions originales. Dans le quartier Paris Rive Gauche foisonnent les initiatives créatives comme la péniche concert Petit Bain, les Frigos (ateliers de création) ou la Fab qui accueille la collection d’art contemporain de la créatrice de mode Agnès b. Malgré cette importante offre de divertissements, le 13^e propose peu d’hébergements touristiques : on dénombre 8 hôtels au km² contre 21 à Paris et un nombre limité de logements touristiques meublés.

En résumé

Vous pensiez bien connaître le 13^e arrondissement, était-ce vraiment le cas finalement ? Entre modernité urbaine et charme bucolique, patrimoine et culture underground, le 13^e ne manque décidément pas de contrastes à explorer.

Résidentiel et familial au sud, actif et innovant au nord et à l'est, la variété de ses quartiers constitue un environnement hétéroclite et très vivant. Porté par le dynamisme économique de Paris Rive Gauche et son esprit novateur, le 13^eparticipe à moderniser l'image de Paris et offre d'intéressantes perspectives aux porteurs de projets.