Les modalités de révision du loyer d'un local commercial

Lors de la signature d’un bail commercial, plusieurs sommes peuvent être exigées du locataire en plus du loyer de base, parmi lesquelles le dépôt de garantie et le pas-de-porte, également appelé droit d’entrée.

La détermination du montant initial du loyer

Le montant du loyer initial mentionné dans le bail commercial n’est soumis à aucune réglementation. Il est déterminé librement entre le locataire et le bailleur, selon la loi de l’offre et de la demande. Il n’y a pas obligation à tenir compte du loyer antérieurement pratiqué ou de loyers de référence.
En plus du niveau de loyer, les parties doivent s’accorder sur ses modalités de règlement : date d’échéance, paiement mensuel ou trimestriel. Enfin, le bail commercial peut prévoir les conditions de révision du loyer.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme destinée à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles, comme le non-paiement des loyers ou la dégradation des locaux. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, le dépôt de garantie est couramment exigé par le bailleur.
Son montant est librement fixé par les 2 parties ; il varie en fonction des termes du contrat et du mode de paiement du loyer. Dans la pratique, on constate en général qu’il s’élève à :

• 3 mois de loyers lorsque celui-ci est payé d’avance
• 6 mois de loyers lorsqu’il est payé à terme échu

Si le dépôt de garantie excède ces montants, le bailleur doit verser au locataire des intérêts, calculés sur la base du taux de la Banque de France, à l’issue du contrat de bail commercial.

À savoir : En général le bail commercial prévoit l’obligation pour le locataire de payer les loyers jusqu’à l’échéance du contrat. Il ne peut pas utiliser le dépôt de garantie comme moyen de paiement de ses derniers loyers.

À la fin du bail, le locataire doit rendre les locaux dans le même état qu’à son entrée dans les lieux, en ayant effectué les éventuelles réparations locatives qui lui incombent. Si les locaux sont rendus en bon état et qu’aucun arriéré de loyer ou de charges ne subsiste, le bailleur doit procéder au remboursement du dépôt de garantie dans son intégralité. Bien que la loi ne prévoie pas de délai précis pour cette restitution, il est courant que le contrat de bail stipule un délai de deux à trois mois à compter de l’état des lieux de sortie. Si ce délai n’est pas respecté, le locataire peut entamer des démarches judiciaires pour réclamer son dû.

Dans le cas où des dégradations sont constatées dans le local ou si le locataire a manqué à certaines de ses obligations (retard dans les paiements), le bailleur est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Cette retenue servira à couvrir les frais de réparation ou de remise en état, voire les loyers impayés. Le montant exact retenu devra être justifié par des devis ou factures de travaux. En cas de contestation, le locataire peut solliciter une expertise ou porter l’affaire devant les tribunaux pour trancher le litige.

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte est un droit d’entrée payé par le locataire au bailleur lors de la prise de possession du local. Contrairement au dépôt de garantie, cette somme n’est pas remboursable à la fin du bail. Son montant, qui varie entre 3 et 6 mois de loyer, peut être négocié librement entre les parties et est souvent exigée pour les locaux vacants. En contrepartie, un loyer plus bas peut être appliqué, permettant au locataire de compenser cette dépense initiale.

Les modalités d’augmentation du loyer d’un local commercial pendant l’exécution du bail

Le bail commercial peut prévoir les modalités de révision du loyer ou rester muet sur ce point.

Le principe de la révision triennale du loyer d’un local commercial

Si aucune clause particulière relative aux modalités de révision du loyer n’a été inscrite dans le bail commercial, le loyer peut être révisé tous les 3 ans. Toutefois, cette révision légale ou triennale ne s’applique pas de façon automatique, elle doit être demandée par l’une des deux parties. C’est le plus souvent le bailleur qui en prend l’initiative, pour obtenir une augmentation du loyer.

Les démarches à faire pour demander la révision triennale du loyer
 

Attention ! Pour être valable, une demande de révision légale du loyer venant du bailleur doit être adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par acte de commissaire de justice. Elle précise le montant du nouveau loyer demandé.

Ce courrier ne doit être envoyé qu’une fois la période de 3 ans expirée. Toute demande anticipée est considérée comme non acceptable. Cependant passé les 3 ans, aucun délai maximum n’est prévu. En revanche, le nouveau loyer prend effet à la date de la demande, c’est-à-dire le jour de l’envoi postal, mais sans effet rétroactif si les 3 ans sont dépassés.

Le délai minimum des 3 ans est calculé à partir :

• De la signature du bail d’entrée dans le local
• Du renouvellement d’un bail échu
• De la précédente révision du loyer

Le plafonnement des loyers commerciaux lors de la révision triennale

Pour éviter toute dérive du montant des loyers, la révision triennale du loyer d’un local commercial est plafonnée. Elle est calculée sur la base de la variation d’un indice de référence, défini dans les clauses du bail et ne peut en aucun cas la dépasser. C’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est retenu pour les activités commerciales ou artisanales.

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’applique, quant à lui, aux autres activités.

Pour rappel, l’article 9 de la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé l’ICC (l’indice du coût de la construction) comme indice de référence possible de la révision triennale des loyers pour les contrats conclus ou renouvelés après septembre 2014.

Pour anticiper l’évolution de votre loyer, vous pouvez consulter l’évolution trimestrielle de ces indices sur le site de l’INSEE.

Exemple de calcul de la révision triennale du loyer d’un local commercial

Le mode de calcul du loyer révisé est le suivant : montant du loyer en cours x (indice du trimestre de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation du loyer initial ou de la dernière révision du loyer).

Imaginons un loyer mensuel de 1 000€ depuis le 15 février 2021.
L’indice des loyers commerciaux était alors de 115,70 (3^e trimestre 2020).
La révision triennale du loyer a lieu le 16 février 2024. Le dernier indice connu au moment de la révision est de 133,66 (celui du 3^e trimestre 2023).
On divise donc 133,66 par 115,70 pour calculer la variation de l’indice. On obtient 1,155.
On multiplie ce résultat par le montant de votre loyer actuel soit 1 000€ x 1,155 = 1 155€.

Dorénavant, le bailleur pourra demander à son locataire 1 155 € de loyer, soit une augmentation de 155 euros au bout de 3 ans.

Le déplafonnement de la révision triennale du loyer d’un bail en cours

Dans certaines situations, l’augmentation du loyer peut dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence normalement applicable. On parle alors de déplafonnement du loyer du bail commercial pour qu’il corresponde à la nouvelle valeur locative du local, supérieure au montant du loyer plafonné.

Ce déplafonnement est possible, en cours de bail, dans quelques cas très précis :

• Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
• Si le bail s’est poursuivi au-delà d’une durée de 12 ans à cause de l’inaction des parties : il n’y a eu ni renouvellement ni rupture du bail à l’initiative du locataire ou du bailleur.
• Si le locataire a demandé une déspécialisation de son bail commercial, c’est-à-dire qu’il a ajouté une ou plusieurs activités connexes à celle initialement prévue au bail (déspécialisation partielle) ou s’il a changé l’activité prévue initialement dans le contrat (déspécialisation totale).
• Si les « facteurs locaux de commercialité » ont changé. Cela signifie que l’environnement dans lequel se trouve le local commercial s’est amélioré avec l’arrivée de nouveaux moyens de transport, la construction d’un parking ou la création d’un immeuble de standing à proximité, par exemple. Ces nouveaux aménagements doivent être à l’origine de l’augmentation de la valeur locative du local d’au moins 10% et avoir eu un impact réel sur l’activité du commerçant locataire mesurable par la hausse significative de son chiffre d’affaires.

Dans tous les cas, c’est au bailleur de faire la demande de déplafonnement.

Pour protéger le locataire, la loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que le déplafonnement du loyer ne peut entraîner une variation annuelle du loyer de plus de 10%. C’est ce qu’on appelle le lissage du loyer.

Est-ce qu’un locataire peut contester le montant du loyer révisé ?

Lorsque le locataire reçoit la proposition de révision du loyer de son local commercial de la part de son bailleur, il peut :

• Soit donner son accord au bailleur par écrit ou ne rien faire et payer le nouveau montant du loyer, ce qui équivaut à donner un accord tacite,
• Soit contester l’augmentation du loyer par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception en faisant valoir ses arguments. S’ouvre alors une période pendant laquelle les 2 parties vont essayer de trouver une solution amiable. Si elle n’aboutit à aucun compromis, le dernier recours est la saisie du juge des loyers, par l’une des deux parties, dans un délai de 2 ans.

La variation du loyer selon une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation

Lors de la rédaction du contrat de bail commercial, le locataire et le propriétaire peuvent s’entendre sur d’autres modalités de révision du loyer : selon une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation. Il s’agit de faire varier le loyer en fonction de l’évolution d’un indice choisi selon l’activité exercée dans le local :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou artisanale
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
• L’indice du coût de la construction (ICC) : ce choix est possible quelle que soit la nature de l’activité

Dans ce cas, la révision du loyer est automatique sans que le bailleur n’ait besoin d’en faire la demande. Sa périodicité inscrite dans le bail commercial est souvent annuelle.

Cependant si la clause d’échelle mobile induit une augmentation ou une diminution du loyer de plus de 25% par rapport au loyer précédent, le locataire comme le bailleur peut demander l’ajustement du loyer à la valeur locative par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le juge des loyers est alors chargé de fixer le montant du nouveau loyer en fonction de la valeur locative du local, dans la limite d’une hausse de 10% par rapport au loyer actuel.

La variation du loyer selon la clause-recette

La clause-recette ou clause à loyer variable peut être choisie et inscrite dans le bail commercial comme modalité de fixation du loyer. Ce dernier est alors composé d’une partie fixe (le loyer minimum garanti) et une partie qui varie en fonction de l’évolution du chiffre d’affaires du locataire.

C’est une option souvent utilisée pour les locaux situés dans des centres commerciaux.

Les modalités de révision du loyer d’un local commercial lors du renouvellement du bail

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, souvent après une période minimale de 9 ans, la question de son renouvellement s’accompagne d’une préoccupation de taille : celle de la révision du loyer. Comme lors de la signature du bail initial, le loyer du bail renouvelé est fixé librement entre le bailleur et son locataire. Mais en cas de désaccord, le tribunal judiciaire peut être saisi pour trancher.

Le plafonnement du loyer d’un local commercial : une règle protectrice pour le locataire

Cas du renouvellement du bail à l’initiative du bailleur

Au terme du bail commercial, si le propriétaire souhaite le renouveler, il doit donner congé à son locataire avec une proposition de renouvellement par acte de commissaire de justice. Cette démarche doit être réalisée au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail.

Le bailleur associe en général à son offre de renouvellement sa proposition de loyer réévalué.
Le locataire a alors plusieurs options possibles :

• soit refuser l’offre de nouvellement, ce qui implique la fin du bail commercial,
• soit accepter le renouvellement du bail et le nouveau loyer, de manière tacite en le paiement, ou en donnant son accord par écrit au bailleur,
• soit accepter le renouvellement du bail mais refuser le nouveau loyer. Les parties tentent alors de se concerter pour s’entendre sur un loyer. Sans accord amiable, le différent sera traité par la commission départementale de conciliation puis par le tribunal judiciaire, en cas d’échec de la conciliation. Ce dernier applique, dans la plupart des cas, la règle du plafonnement du loyer qui limite son augmentation à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers de activités tertiaires (ILAT).

Cas du renouvellement du bail à l’initiative du locataire

Si le propriétaire ne fait aucune démarche, le locataire peut demander le renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, 6 mois avant la fin du bail.
Le bailleur a 3 mois à compter de la réception du courrier pour donner sa réponse. Sans nouvelle de sa part, le renouvellement est considéré comme acquis. Le bailleur, qui accepte le renouvellement du bail, peut toutefois demander une augmentation du loyer par acte de commissaire de justice.
S’il y a litige sur le montant du nouveau loyer, la procédure décrite précédemment s’applique.

Cas de la tacite prolongation du bail

Le bail commercial, conclu pour une durée minimum de 9 ans, ne prend pas automatiquement fin à son terme. Sans action de la part des parties, le bail se prolonge tacitement dans les mêmes conditions que celles conclues initialement donc avec maintien du loyer. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

À tout moment, le locataire ou le bailleur peut mettre fin à la tacite prolongation du bail en envoyant un congé ou en demandant le renouvellement du contrat. Cette démarche doit respecter un préavis d’au moins 6 mois, pour application le dernier jour du trimestre civil. Si la prolongation tacite dépasse 12 ans après la signature initiale du bail, le bailleur sera en droit de déplafonner le loyer et de le fixer à la valeur locative du bien.

Les cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Il existe plusieurs situations dans lesquelles le loyer du bail renouvelé peut s’affranchir de la règle du plafonnement. C’est alors la valeur locative du local qui sert de base au nouveau loyer.

C’est le cas si le bail est renouvelé pour une durée de plus de 9 ans ou en raison d’une ou plusieurs modifications notables du local commercial ayant un impact positif sur l’activité du commerce.
Si le changement important d’un des éléments listés ci-dessous a une incidence sur la valeur locative du local commercial, il peut justifier le déplafonnement du loyer selon l’article L145-33 du Code de commerce :

• Les caractéristiques du local : création de nouveaux espaces, modernisation, amélioration de l’accessibilité par la mise en place d’une rampe d’accès ou du confort par l’installation de la climatisation par exemple.
• La destination des lieux : autorisation par le bailleur du changement de la nature de l’activité exercée au sein du local appelé « déspécialisation »,
• Les facteurs locaux de commercialité : augmentation de la population du fait de constructions nouvelles, d’ajout d’aménagements urbains à proximité du local commercial comme la création de places de parking, d’un arrêt de bus,
• Les obligations respectives des parties : modifications des obligations financières ou juridiques des parties. Par exemple une augmentation importante de l’impôt foncier à la charge du locataire doit être prise en compte pour la fixation du loyer.
• Les loyers couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans le cadre la loi Pinel, l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce limite la hausse du loyer renouvelé à 10% du montant du loyer payé l’année précédente.

Comprendre les modalités de révision du loyer de votre local commercial en location est essentiel pour maintenir une relation équilibrée et apaisée avec votre bailleur. Qu’il s’agisse de révisions au cours du bail ou lors de son renouvellement, les mécanismes tels que la révision triennale, les clauses d’indexation ou les règles de déplafonnement sont strictement encadrés pour limiter les abus. Une bonne préparation et une lecture attentive des clauses de votre bail commercial permettent d’anticiper et de gérer ces évolutions avec sérénité. En cas de difficultés, il peut être judicieux de solliciter les conseils d’un professionnel du droit commercial pour défendre vos intérêts.

Textes de référence
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31925
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22854